עסקת מכירה של דירה היא לרוב העסקה המשמעותית ביותר בחייו של אדם וזאת לנוכח היקפה הכספי הגדול ומורכבותה המשפטית והכלכלית. במסגרת עסקה במקרקעין עשויים לחול מיסים שונים על שני הצדדים לעסקה – המוכר והקונה. בעוד מוכר הנכס עשוי לשלם מס שבח, הקונה משלם מס רכישה, כאשר שני הצדדים מחויבים לשלם את תשלומי המס לרשות המיסים באמצעות משרדי מיסוי מקרקעין.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (להלן: "החוק") מתייחס להיבטי המס הנלווים לעסקה של מכירת זכויות במקרקעין כאשר סעיף 9(א) לחוק קובע כי במכירת זכות במקרקעין, רוכש הזכות יהיה מחויב לשלם מס רכישה. על כן, בעת ביצוע עסקת רכישת דירה, רוכש הנכס יצטרך לשלם מס רכישה לרשות המיסים, אלא אם הוא זכאי להקלה בתשלום מס הרכישה או לפטור.
יש לכם שאלה בנושא מיסוי מקרקעין? לחץ/י כאן
החיוב במס רכישה נקבע בהתאם למחיר הנכס
החיוב במס הרכישה נקבע לפי מדרגות מס בהתאם למחיר הדירה, כאשר סכום המס מושפע גם משאלת בעלותו של רוכש הדירה בדירה נוספת או בדירות נוספות. במסגרת החוק נקבעו הקלות ופטורים מסוגים שונים במס רכישה. לפיכך רצוי לבחון את נושא החבות הצפויה במס עוד לפני החתימה על ההסכם לרכישת הדירה, בין היתר כדי לבחון את השפעתו על כדאיות העסקה.
יובהר כי בחוק קיימים מספר פטורים והקלות המתייחסים לתשלום מס רכישה עבור עיוורים, נכים, נכי צה"ל, ניצולי שואה ועוד. עוד נקבעו בחוק הנחות לאוכלוסיות זכאים דוגמת בני משפחות שכולות, עולים חדשים ועוד. לפיכך, לפני רכישת דירה וחתימה על הסכם מכר רצוי לפנות לעורך דין מקצועי ומנוסה בתחום מיסוי המקרקעין כדי שייבחן האם אתם עונים לתנאי הזכאות לפטורים או להנחות ביחס לתשלום מס הרכישה.
מס שבח - חל על מוכר הנכס בעת המכירה
מס שבח הוא מס המחושב לפי הרווח שצמח למוכר הנכס בעת ביצוע עסקת המכר, וזאת ביחס למחיר שבו הוא רכש את הנכס. החוק קובע כי כל מי שמוכר זכות במקרקעין מחויב לשלם מס שבח, למעט אם חל ביחס אליו פטור מתשלום מס שבח. את סוגיית החבות במס שבח כדאי לבדוק עוד לפני מועד חתימת עסקת מכר הדירה, וזאת כדי לאפשר למוכר הנכס להיערך מראש לאפשרות שיצטרך לשלם מס שבח. ניתן לנצל פטורים שונים והטבות שונות להקטנת החבות במס שבח. מאחר שמדובר לעיתים בסכומים גבוהים, אף ההטבות יכולות להיות משמעותיות ביותר.
המחוקק בישראל ראה לנכון לפטור במקרים מסוימים את מוכר הנכס מתשלום מס שבח וזאת כאשר מדובר במכירת דירת המגורים המשפחתית. בין היתר נקבע בחוק פטור מתשלום מס שבח עבור מכירת דירת מגורים יחידה (ניתן לנצל פטור זה אחת ל-18 חודשים), פטור עבור דירת מגורים שהמוכר קיבל בירושה, עסקת העברה ללא תמורה לקרוב ועוד.
קבלת פטור מתשלום מס שבח עבור דירת מגורים מזכה
הפרק החמישי בחוק מתייחס לפטור עבור דירת מגורים מזכה, כאשר דירה זו מוגדרת כדירה או חלק מדירה שבנייתה הסתיימה, נמצאת בבעלות או בחכירה של יחיד, משמשת למגורים ואינה מהווה מלאי עסקי לצורכי מס הכנסה (של חברה קבלנית לדוגמה).
מוכר הנכס יהיה זכאי לפטור ממס שבח אם הדירה הנמכרת היא הדירה היחידה שבבעלותו, אם הוא היה בעל זכות בדירה במשך שנה וחצי לפחות, הוא לא מכר במשך שנה וחצי דירת מגורים אחרת תוך שימוש בפטור לדירת מגורים יחידה. נוסף על כך, תנאי לקבלת הפטור הוא כי מחיר המכירה של הדירה לא יעלה על 4,508,000 שקלים.
שאלת החבות במס שבח היא משמעותית שכן הוראות החוק בעניין זה עשויות להיות סבוכות ומורכבות. בהקשר זה יש לציין כי קביעת שומת המס בפועל מושפעת בין היתר משיעורי מס משתנים המושפעים בין היתר ממועד הרכישה, מחישובי מס ליניאריים ומניכויים מסוימים.
הוצאות מותרות בניכוי
בעת חלות מס שבח ניתן לנכות ממנו הוצאות מוכרות על פי העקרון הקובע כי הוצאות שהוצאו להשבחת הנכס ניתנות לקיזוז מהשבח. בין ההוצאות המוכרות בניכוי ניתן לציין מיסים, שכר טרחת עורך דין ומתווך ועוד.
ליווי משפטי של עורך דין מנוסה בתחום מיסוי המקרקעין עשוי לחסוך לכם כסף
לנוכח מורכבותה של סוגיית מיסוי המקרקעין וכדי להימנע מהפתעות בלתי רצויות, רצוי לפנות לעורך דין מנוסה בעל מומחיות בתחום מיסוי המקרקעין. עורך הדין ייבחן את מאפייני הנכס ואת ההקלות והפטורים שעומדים לזכות המוכר, ויערוך בדיקה יסודית של המצב המשפטי המחייב תוך התמקדות בתכנון מס אופטימלי לצורך הקטנת החיוב במס עבור הצדדים לעסקה.
עורכת דין אירית ינקוביץ מנהלת את פורום מיסוי מקרקעין באתר LawGuide, עוסקת במיסוי מקרקעין, עריכת הסכמי מכר במקרקעין, עסקאות פינוי בינוי, ייצוג מוכרים ורוכשים בעסקאות מקרקעין ועוד. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין למיסוי מקרקעין LawGuide.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.